フラット３５・借り換えローンの必要性は前回説明してきました。前回はメリットばかりあげたので今度はデメリットについて紹介します。
フラット３５は３５年のローンになりますので、２０年ローンと比べると金利は少し高い傾向があるようです。
もし３５年もローンが不要で１０年や２０年でいいわという人がいたらフラット３５よりも安い金利のローンがお得です。
ちなみに平成１９年から【フラット２０】が始まりました。これはフラット３５よりも０．２％くらい金利が低くなっています。
次に、フラット３５を申し込んでから審査があるため実際の借入までの期間が２週間から１ヵ月かかるということ。この期間は金融機関により変わってきます。
余裕を持って申込をすることが大切ですし、もし審査に落ちたら借入ができないので他を探すことになる事も念頭に置いておきましょう。
また不動産屋さんによっては「審査に通らなければ手続きが進まない」というところもあり、実際の入居が延びることがありますのでしっかり確認しましょう。
フラット３５は融資開始時の金利になります。ですから借入の申し込みをした時点と融資開始時とでは金利が変わることがあるのです。
はっきりと確定していないのでこれはかなり不便というかギャンブルです。今の金利が２．３０％しても融資開始時が２．５８％だった！ということもあり得るので結局他で借りた方がお得だったということもあります。
いろいろと比較しての借り換えローンですが、こういう落とし穴にも注意が必要です。
借り換えローンを考える時に「フラット３５」というものを選択しから外すことはできません。
フラット３５とは、旧：住宅金融公庫 現：住宅金融支援機構が支援している民間金融機関の「長期固定金利」のことです。
今までフラット３５は「公庫提携ローン」「証券化ローン」「公庫買い取りローン」「新型住宅ローン」などと様々な呼び方をされていたものです。
フラット３５は「買取型」と「保証型」があります。
買い取り型は前から出ている商品で、金利や事務手数料以外はどこの金融機関でも同じ構成になっています。
保証型は割と最近始まったものです。団体信用保険・繰り上げ最低額・繰り上げ返済手数料・保証料などの金利・事務手数料以外は各金融機関が設定していて買い取り型よりもお得になるケースがあります。
フラット３５買い取り型のメリットは何といっても【最長３５年間金利固定】ということ。変動金利と違い、返済額が上がることはありません。
また長期固定金利のローンとしては金利が２％台と過去にないほどの低金利です。
銀行ローンの場合は融資額の０．２％ほどの保証料を事前に支払うか、毎月の金利に上乗せをして払わないといけませんが、フラット３５は保証料０円です。
そして借入は最大８０００万円！保証人不要です。
銀行の場合は、繰り上げ返済の際に手数料が必要になる場合がありますがフラット３５の買い取り型の繰り上げ返済手数料は無料です。フラット３５の保証型の場合は各金融機関が設定するため必要な場合があります。
借り換えローンでは「金利が重要！」と言ってきましたので変動金利よりも固定金利にするメリットはわかったかと思います。
しかし「固定が安心なのはわかったけれどこの不景気で金利はしばらく上がらないし今は変動金利がお得では？」と思う人もいるかもしれません。
実際に変動金利を利用している人は増加傾向になっています。金利が安い時にローンを組んで当面は変動金利で。金利が上がってきたら固定に切りかえると考える人です。
これは実際とても効率的というか理想的なものですが、変動金利は動かなくても固定金利は将来的に景気が回復する兆しがあれば金利が上がってしまうのです。
ですから最初に変動金利で、将来的に固定へと変更を検討されている方は、経済の動きをチェックすることが大切です。
上記の方法は長期間低金利の時期が続けば変動金利はお得でしょう。しかしいつまで変動しないのかの保証がありません。
実際に変動金利で借り換えローンを開始して、すぐに金利が上がってしまったら損をしたという気持ちになります。
最初に固定金利にしておけば完済した時点での支払額は安く済む可能性もあります。
しかし実際に変動金利から固定金利へ切り替えるものと最初から固定金利でローンを組むもの、どちらがお得なのか…これは変動金利が今後どうなっていくかもわかりませんので予想したり試算したりするのはかなり難しいです。
実際の窓口などで変動金利の期間別の返済シミュレーションなど、相談してみるのがいいかもしれません。
段階金利とは？
これは昭和５７年から平成１７年まで使われていた公庫の住宅ローン方式です。ローン開始から１０年間・１１年目から完済までの期間で金利が変わるもののことを言います。
１０年目までを基準金利、１１年目以降を段階金利というのですが、この段階金利のローンの注意点は「段階金利が高い」ということです。
今の長期固定金利のローンの金利に比べて、この段階金利は４％ほどのところが多く、結果から言えば損なのです。
ですから最近はこの段階金利から借り換えローンをする人も増えています。
以前に家を買って今まで基準金利だったものがそろそろ１０年になる…段階金利前に民間金融機関への借り換えを検討される人が多いからです。今は民間金融機関の長期固定金利が２％くらいのものがあるため総返済額はかなり差が出てくるわけです。
現在は段階金利のローンは廃止されていて新規申し込みはないのですが、廃止される前に段階金利で契約をして支払をされている人は早めに長期固定金利で２％台のところを検討しましょう。
検討される人もいろいろとパターンがあると思います。
まず段階金利廃止直前でローンを組まれた人。まだ基準金利で支払されている人です。今の金利が他の民間金融機関と大差なければそのままでいいと思います。
基準金利期間が終わるころに借り換えローンの検討を始めてください。
次に段階金利の開始が近い人、段階金利が開始されている人はすぐにでも民間金融機関の借り換えローンを探してください。
長期固定金利も今後は上昇する可能性が高いのでできれば早めに借り換えをしましょう。
借り換えローンに限らず、金利がすごく安いところってありますよね。キャンペーンなどで１％以下のものもあります。
１％以下の超低金利のローンは「固定金利選択型」で１年から３年ほどは固定で１％以下の金利です。
おさらいですが「固定金利選択型」とは契約時に期間を決めて、その期間だけ固定金利になるものです。期間が終われば変動金利に変わるものをいいます。最近では固定金利期間を再設定できるものもあります。
この超低金利のローンはこの「固定期間」が終了すると金利が大幅に増えるということです。
超低金利のローンは確かに魅力的です。しかし固定期間が短いために長い目で見たとき、最終的な総支払額から見たとき、この金利差は大して意味はありません。
それに加えて固定期間が終了したら毎月の返済額が上がり、家計へ大きな影響を与えかねません。
通常の変動金利であれば、金利が上昇し始めたらそれよりも安い固定金利に変更ができます。しかしこの固定金利選択型では、この超低金利期間の終盤に金利が上がっても対処できないものです。固定終了後の金利で適用されますので金利が急上昇ということを避けられないのが現状です。こうなったら他行の長期固定金利借り換えローンに切り替えるかたちになります。
結局のところ、この「超低金利・固定金利選択型」の場合はほとんどメリットがありません。言ってしまえば【極端な返済の先送り】ということ。
固定金利で低金利のときと変動金利で高金利のときでの差が激しいため、結局最初の手金利のしわ寄せがあとになってやってくるのです。
とにかく目先の「超低金利」という文字で目を曇らせないで、冷静に長期返済のことを計画してください。