実際に借り換えローンの検討に入ったのはいいですが誰に相談したらいいのかわからない人も多いのではないでしょうか？
ローンを組むのに慣れている人というのも多くはないでしょうし、素人が判断するのもなかなか難しいものですね。
住宅ローンのように長期・大金になればなおさらです。ローンの知識も必要ですし、生涯設計もしっかりしないといけません。シミュレーションがとても大切になるのです。
ローンの会社はたくさんあります。会社ごとにシミュレーションをしていたらとても大変な労力を使う形になりますよね。
もちろんローンの会社は契約をしてほしいと思うので自社のローンをプッシュしてきます。
ここで力強い味方が中立的な立場のプロなのです。
まずファイナンシャルプランナー（ＦＰ）です。
ファイナンシャルプランナーとは、個人的な資産の運用や金融に関するトータル的なアドバイスをしてくれる人です。私たち、相談者の収入や家族構成、資産、実際の借入の状況などの情報から、それを基に将来の資金計画をしてくれる人です。またファイナンシャルプランナーは大きく分けて２種類あって、金融機関や保険会社、不動産会社に勤務する企業系のファイナンシャルプランナーと自分の事務所を構えて自営している独立系ファイナンシャルプランナーがあります。
企業系のファイナンシャルプランナーはやはり「雇われている」という背景がありますので、自社商品を売り込んできます。
ですから個人的に言わせていただければ独立系のファイナンシャルプランナーがいいと思います。本当の中立の意見を聞かせてもらえますよ。
借り換えローンはさまざまな人が検討できます。具体的に３パターン挙げておきたいと思います。
１：複数の会社からローンをしている
住宅のローンは一社からだけとは限りません。違うローン会社から借入をされている人もたくさんいます。
また、ローン会社に限らず例えば夫婦で別々にローンを組んでいる人や親子で組んでいる人もいます。
その場合に不利になる点は抵当権です。抵当権の設定上、これは一本化しなくては損ですね。
ですから「金利上昇が不安」などの理由だけでなく、このような金利以外の目的で借り換えローンを検討する必要があります。
ローン全体でメリットがあるか、少しでもメリットがある場合はそちらに変更することが重要です。
ただここで注意するのは、あくまで「一本化」ですので同じ金融機関でローンを組む形になりますよ。
２：ローン返済の期間が残り少ない人
具体的にどのくらいの期間が残っていれば「返済期間が短い」ということになるのでしょうか？一般的には１５年と言われています。１５年以下なら１５年以上の人に比べて金利の上昇によるリスクは低いです。
ですから１０年の固定金利選択型の借り換えローンを検討してみてもいいかもしれません。
１１年からの金利が高すぎるという場合は繰り上げ返済で返済額を減らすことも割と簡単です。
３：ローンの返済期間の残りが多い人
上記のように１５年以上残りの返済期間のある人は返済期間が多いというように紹介しました。返済期間が長い人はやはり金利に大きく左右されますので是非固定金利に借り換えをしましょう。
ここでの注意は「固定金利選択型」ではなく「固定金利」ですよ！
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新規ローンや借り換えローンでマイホームを持ったあと、どのようなお金がかかってくるか紹介します。
まず「固定資産税」ですね。税率は市町村により異なります。賦課期日（毎年１月１日）に固定資産を持っている人がその固定資産の価格により算定された税を市町村に払います。
次に「団体信用生命保険」です。これは住宅ローンを受けている人が死亡したときに、債務を保険会社が弁済してくれるものです。実際このような事態になったときには家のローンはなくなり、実際の家は遺族や本人の名義・所有になります。
「都市計画税」というものもあります。
都市開計画事業または土地区画整理事業の費用に割り当てられる税金で、街作りを目的としています。これも市町村により変わってきます。対象となるのは対象となる地区内にある土地・家屋です。大体、土地・家屋の評価額の０．３％です。
「修繕積立金・管理費」はマンションに限ってですが毎月かかります。修繕積立費用は外壁の直しやエレベーターの修理などにあてるための積立です。
管理費はエレベーターの点検や共有部分の掃除や点検・保守にかかる費用になります。これは賃貸の「共益費」と同じですね。
大体この修繕積立金と管理費で２万円くらいが一般的ではないでしょうか。
最近は修繕積立金を５０００円ほどのものも多いですが、これは安くみせかけているだけのものになりますので注意してください。
借り換えローン後もここは変わらないので注意しましょう。
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住宅ローン・借り換えローンの返済には２種類あり、それがタイトルの元利均等ともと金均等です。
元金均等の返済では毎月の返済総額＝「借入総金額÷返済期間」＋「残高にかかる金利」、という形になります。
ローンの最初は残高が多いのでその分金利は高くなりますね。ですから徐々に毎月の返済額が減っていくという形です。
元利均等返済は毎月の返済額が最初から最後まで一定になる形です。もちろん金利も含んだ金額です。
この二つのどっちがお得かというのはありません。ですからご自身のライフスタイルと合わせて検討してください。
ちなみに公的融資機関やフラット３５では上記二つを選択できるようになっており、民間金融機関では基本的には元利均等になります。
借り換えローンの場合は民間になりますので元利均等ですね。
ローンの金額や返済期間・金利が全く同じ条件で比較した場合は元金均等の方が支払う利息の総額は少なくなります。しかし借入当初の支払額が大きいため、それなりの収入がないと審査に通らない可能性があります。
また団体信用生命保険料・保証料などは残高にかかります。ですので借入当初の支払が多い元金均等の方が負担が少なくなります。
結果的に、同じ条件であれば元金均等の方がコスト的には利点が多いです。
しかし、十分な収入があって元金均等の返済が可能な状態であっても元利均等を選ぶ場合もあります。つまり、毎月の返済を高い返済額で均等に支払うのです。
こうすることにより返済残高にかかる利息や保証料などのコストを抑えられるということです。返済期間の短縮になるからです。
このようにパターンはたくさんあります。しっかりと窓口で相談してみましょう。
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引き続き、フラット３５のデメリットや留意点を説明していきます。
銀行のローンでは「団体信用保険込み」という場合が多いのですが、フラット３５は加入が別途必要です、「込み」ではありません。
年に一回、残高に対して支払います。残金１０００万円あたり２８３００円、もちろん残高が少なければ団体信用保険代も安くなります。
また「併用ローン」が必要なケースも出てきます。その理由としては【上限が８０００万円】ということ。
不足している部分はローンを併用して補う形になります。
さらにフラット３５は融資上限額が物件の９割と決まっているので、この不足分も併用ローンで補います。
今ではいろいろな種類の機関がフラット３５と併用できるローンを提供しています。
次に、所得によって限度額が変わってくることです。これは借り換えローンやフラット３５に限ったことではないですね。
所得が低ければ、もちろん融資額の限度も低くなります。これは夫婦が共働きの場合、合算して申告することによって限度額を上げることが可能です。
前回・今回とフラット３５についてのデメリットや留意事項を挙げましたが、ご自身の返済プランに合ったものを選んでください。
借入するためにはいろいろと条件がありますが、近年は緩和の傾向にあります。
早めに相談して、融資が可能か確認することが大切になってきます。フラット３５の保証型は借り換えローンにも利用できるようになりました。
しかし一部の機関でしか取り扱ってないようなので、比較することが大切です。